Conecteaza-te cu noi

NATIONAL

Criza nu se oprește – Colliers profețește schimbări neașteptate în domeniul imobiliarelor

Publicat

in

Piaţa locală imobiliară ar putea înregistra, pe termen scurt şi mediu, o creştere a valorii de listare a proprietăţilor imobiliare comerciale de tip mall, clădiri de birouri şi centre logistice, potrivit consultanţilor Colliers. Ei spun că încetarea acordării de reduceri de chirie ca urmare a restricţiilor COVID are un impact de până la 0,5% în evoluţia valorilor de piaţă ale proprietăţilor comerciale de tip shopping malls. Alţi factori principali ce pot aduce schimbări asupra valorilor proprietăţilor imobiliare de tip mall ţin de evoluţia creditării, a dobânzilor, a inflaţiei şi a costurilor cu utilităţile. De asemenea, creşterea costurilor de construcţie va influenţa şi ritmul livrărilor noilor proiecte de birouri în piaţă, mulţi dezvoltatori preferând să amâne construcţiile pentru a vedea în ce măsură costul suplimentar va putea fi absorbit de un nivel mai ridicat al chiriilor.

”Într-un context volatil generat de scumpirea materialelor de construcţie şi a utilităţilor, de creşterea inflaţiei, dar şi de conflictul la graniţă şi de efectele pandemiei, piaţa locală imobiliară ar putea înregistra, totuşi, pe termen scurt şi mediu, o creştere a valorii de listare a proprietăţilor imobiliare comerciale de tip mall, clădiri de birouri şi centre logistice”, potrivit consultanţilor Colliers.

Interesul investitorilor în ceea ce priveşte produsele de retail a fost în continuă creştere în ultimul an, concentrându-se pe diverse categorii de produse, precum retail park-uri sau galerii comerciale, centre comerciale din oraşe secundare terţiare care necesită o repoziţionare sau boxuri închiriate către supermarketuri sau DIY.

Centrele comerciale de tip mall nu sunt disponibile în piaţă în vederea tranzacţionării, astfel încât investitorii s-au reorientat către produse similare alternative.

Consultanţii Colliers estimează însă un interes ridicat pentru orice proprietate de acest timp ce ar fi disponibilă în piaţă.

”Încetarea acordării de reduceri de chirie ca urmare a restricţiilor COVID are un impact de până la 0.5% în evoluţia valorilor de piaţă ale proprietăţilor comerciale de tip shopping malls, arată consultanţii Colliers, tendinţa pozitivă fiind susţinută şi de închirierile stabilite în funcţie de cifra de afaceri. Deşi datele oficiale arată o creştere a vânzărilor în retail de 8% în primul trimestru al acestui an, comparativ cu perioada similară a anului trecut, creşterea încasărilor din chirii procentuale din marile centre comerciale a fost mai mare, arătând o revenire chiar şi peste cifrele aferente anului 2019”, adaugă ei.

Astfel, pe termen scurt, specialiştii vorbesc despre o creştere a valorii proprietăţilor comerciale, însă rămâne de analizat cum va influenţa consumul sfârşitul de an, când efectele compresiei economice se vor resimţi mai puternic.

„Alţi factori principali ce pot aduce schimbări asupra valorilor proprietăţilor imobiliare de tip mall ţin de evoluţia creditării, a dobânzilor, a inflaţiei şi a costurilor cu utilităţile. Creditele de consum au crescut în primul trimestru al acestui an cu aproximativ 12%, faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, ceea ce ar fi aproape în linie cu inflaţia. Şi ROBOR la 3 luni a crescut anul acesta de la 3,19% până la 5,5% şi este de aşteptat ca ratele bancare să crească şi mai mult în viitorul apropiat, ceea ce ar putea pune o presiune suplimentară pe partea de creditare şi consum. Însă cel mai probabil creşterea se va realiza gradual, cu efecte vizibile la sfârşitul acestui an sau începutul anului viitor”, explică Raluca Buciuc, director and partner of valuation and advisory services în cadrul Colliers.

În România, excluzând preţurile volatile şi controlate, precum cele la alimente şi energie, rata inflaţiei de bază este de 6-7%, iar această valoare ridicată sugerează efecte pe termen lung, punctează consultanţii Colliers, cu completarea că rata inflaţiei va reveni greu la nivelul perioadei pre-pandemie, ceea ce va afecta din nou consumul.

„Rămâne de văzut cât de sustenabil va fi transferul inflaţiei în indexarea chiriilor, mai ales în condiţiile în care şi costul utilităţilor a crescut semnificativ. Este greu de estimat cât vor impacta acestea nivelul vânzărilor într-un centru comercial, însă aceste două elemente influenţează şi costul banilor în timp, riscul de ţară, ceea ce ar putea avea un impact negativ de până la 2-3% în valoarea proprietăţii”, completează Gabriela Bosînceanu – Otea, associate director valuation and advisory services în cadrul Colliers.

Mai mult, în următorii 2-3 ani, proprietarii de clădiri comerciale, birouri şi industrial vor avea cheltuieli suplimentare şi pentru a se alinia la cerinţele ESG din Europa, care asigură îndeplinirea criteriilor legate de mediu, sociale şi de guvernanţă.

”Creşterea costurilor de construcţie va influenţa şi ritmul livrărilor noilor proiecte de birouri în piaţă, mulţi dezvoltatori preferând să amâne construcţiile pentru a vedea în ce măsură costul suplimentar va putea fi absorbit de un nivel mai ridicat al chiriilor, observă consultanţii Colliers. Astfel, valoarea de piaţă a clădirilor va începe să se diferenţieze şi mai mult, fluctuând în intervale destul de generoase”, spun specialiştii.

Concret, dacă în zona Floreasca-Barbu Vacarescu valorile pot depăşi 3.000 de euro pe metrul pătrat închiriabil pentru clădiri nu mai vechi de 5 ani, în zona emergentă Centru-Vest, valorile se situează la o medie de 2.500 euro pe metrul pătrat închiriabil.

„Nivelul livrărilor anuale, în contextul creşterii costurilor de construcţie şi a incertitudinii generale, este aşteptat să se înjumătăţească în următorii 2-3 ani, începând chiar cu acest an, când ar putea fi livraţi aproximativ 130.000 de metri pătraţi de spaţii de birouri. Astfel, rata de neocupare va fi absorbită diferenţiat în funcţie de tipul clădirii, ceea ce va crea o distanţă din ce în ce mai mare între clădirile mai noi, localizate în zone bune, cu specificaţii tehnice superioare şi investiţii constante în îmbunătăţirea performanţei clădirii, şi cele mai vechi, situate în zone periferice, în care nu s-a investit suficient pentru a intra în competiţie directă cu prima categorie. Deşi încetinirea livrărilor poate fi privită ca o stagnare a pieţei, momentul este bun pentru livrarea de clădiri noi sau repoziţionarea celor existente, mai ales în contextul redefinirii programelor de lucru la birou”, precizează Anca Bâldea, director în cadrul departamentului Valuation & Advisory Services al Colliers.

O nouă diferenţiere suplimentară în piaţa de birouri este legată de adaptabilitatea clădirilor la ESG. În cazul clădirilor mai vechi, arată consultanţii Colliers, investiţia necesară pentru atingerea standardelor specifice ar putea să fie mult prea mare raportat la valoarea de piaţă a clădirii, stabilită pe baza contractelor de închiriere curente, şi greu de acoperit din potenţiale creşteri viitoare ale chiriei.

Prin urmare, clădirile din prima categorie vor avea rate de ocupare mai bune şi un nivel al chiriei mai ridicat şi mai stabil.

Consultanţii Colliers observă deja că în anumite zone se face trecerea de la o piaţă a chiriaşilor la o piaţă a proprietarilor, chiria brută crescând în unele situaţii cu 5-7%, în ciuda faptului ca s-a înregistrat o scădere generală a chiriei efective cu 10% la nivelul întregii pieţe din Bucureşti.

Stocul de spaţii industriale şi logistice moderne din România, care ar putea depăşi în curând pragul de 6 milioane de metri pătraţi, a crescut de peste 2 ori în ultimii 5 ani, dar există încă un decalaj semnificativ între România şi alte pieţe din Europa Centrală şi de Est, pe cap de locuitor. În consecinţă, există premise pentru dezvoltarea în continuare a unor astfel de proprietăţi, subliniază consultanţii Colliers.

Creşterea vertiginoasă la care asistăm în ceea ce priveşte preţurile de construcţie şi costurile cu utilităţile, pune presiune pe nivelul chiriei pentru facilităţile nou construite şi poate conduce la scăderea competitivităţii în raport cu ţări limitrofe care vor oferi subvenţii mai ridicate sau nu vor participa în aceeaşi măsură la aplicarea de sancţiuni economice Rusiei, cum sunt Serbia şi Ungaria.

„Cu toate acestea, perspectivele pentru piaţa industrială şi logistică din România sunt cât se poate de optimiste prin prisma oportunităţii ca România să devină un centru regional pentru zona balcanică (Serbia, Bulgaria, Bosnia&Hertegovina, Macedonia, Muntenegru, Albania şi chiar Grecia) şi a faptului că în continuare comerţul electronic rămâne un motor important al cererii viitoare de spaţii industriale şi logistice, pentru că necesită un volum de depozitare mai mare. O oportunitate de creştere este şi relocarea facilităţilor de producţie din China, din cauza creşterii costurilor cu forţa de muncă şi a costului transportului, şi, mai nou, din Rusia şi Ucraina, ca o consecinţă a războiului”, completează Mihai Pană, director valuation and advisory services în cadrul Colliers.

Pe termen scurt, consultanţii Colliers sunt de părere că variaţiile în valori determinate atât de oportunităţi cât şi de provocări, par a se echilibra, dar pe termen mediu şi lung, rămâne de văzut cum se vor concretiza în economie provocările menţionate. În plus, pentru proprietarii de clădiri comerciale este tot mai stringentă nevoia de a se alinia la cerinţele ESG europene. Pentru început, această aliniere va presupune o investiţie suplimentară cu obiectivul de scădere a amprentei de carbon şi utilizarea energiei sustenabile, care ar putea fi recuperată într-o perioadă de 3-4 ani prin scăderea costurilor cu utilităţile şi vânzarea energiei suplimentar obţinute.

Consultanţii Colliers subliniază că este greu de estimat impactul în valoarea proprietăţii, însă, în timp, nealinierea la noile cerinţe europene privind ESG ar putea influenţa vandabilitatea proprietăţii cât şi factorii principali ce contribuie la valoarea de piata a proprietăţii, precum grad de neocupare mai mare, rata de capitalizare mai mare sau chirii mai mici.

Ai ceva de spus? Comentează aici cu profilul de FB

NATIONAL

Semnal de alarmă! Tot mai puțini tineri sunt interesați de profesia de polițist: ‘Domnilor guvernanți: puteți stinge lumina’

Publicat

in

De

Concursul pentru admiterea în școlile de agenți de poliție, sesiunea octombrie-decembrie 2022, aflat încă în desfășurare, scoate în evidență un „trist adevăr”, atrage atenția SNPPC, și anume – profesia de polițist nu mai este atractivă pentru tinerii din ziua de azi.

Astfel, la Şcoala de Agenţi de Poliţie „Vasile Lascăr” – Câmpina, pe 1340 locuri au rămas 1832 candidați, respectiv 1.36 candidați pe loc; la Şcoala de Agenţi de Poliţie „Septimiu Mureşan”- Cluj-Napoca, pe 300 locuri au rămas 426 candidați, respectiv 1.42 candidați pe loc, iar la Școala de Pregătire a Agenţilor Poliţiei de Frontieră „Avram Iancu” – Oradea, pe 240 locuri au rămas 275 candidați, respectiv 1.14 candidați pe loc.

„Lipsa de predictibilitate în salarizare, în carieră și în pensionare constituie principalele cauze ale acestei crude realități, care determină o bază ineficientă de selecție a viitorilor polițiști, asta chiar și în condițiile unei perioade reduse de școlarizare, ceea ce se va repercuta negativ asupra întregii societăți, în viitorul apropiat”, transmite SNPPC printr-un comunicat de presă.

SNPPC reiterează trei principii pe care actualii factori decidenți – politici și guvernamentali – le ignoră:

1- PREDICTIBILITATE ÎN CARIERĂ: orice polițist trebuie să beneficieze de o carieră previzibilă în timp, sigură și stabilă, în funcție de studiile absolvite, de experiența dobândită pe parcurs, de rezultatele profesionale, de nevoile sale de dezvoltare profesională, dar și de cele ale sistemului. Un Ghid al carierei, cu bătaie lungă, similar Statutului polițistului – adică reglementat la nivel de lege, pentru a nu putea fi modificat peste noapte, în funcție de un interes sau altul -, este absolut necesar, astfel încât tinerii să poată determina, în proporție de minim 90%, cariera pe care o vor urma în structurile polițienești ale MAI;

2- PREDICTIBILITATE ÎN SALARIZARE: orice tânăr care își dorește o carieră de polițist va fi interesat și de salarizare. Aceasta trebuie să-i asigure polițistului – cap de familie – un trai decent și, implicit, să nu creeze premise pentru devianțe profesionale sau corupție. De aceea, salarizarea nu trebuie sa fie batjocoritoare și impredictibilă, cum se întâmplă de o vreme, iar nivelul venitului lunar oferit de stat trebuie să aibă un cuantum rezonabil;

3- PREDICTIBILITATE ÎN PERSPECTIVA PENSIONĂRII: orice tânăr care dorește să îmbrățișeze cariera de polițist trebuie să știe, de la bun început, că va avea o viață profesională plină de riscuri, de interdicții și incompatibilități, pe care și le asumă, prin depunerea Jurământului și dobândirea calității de funcționar public cu statut special. Dar principiul simetriei impune ca el să știe, de la bun început, și care sunt condițiile de pensionare, vârsta la care va trece în rezervă, formula de calcul a pensiei și că – cel mai important – REGULA NU SE VA SCHIMBA ÎN TIMPUL JOCULUI!

„La admiterea care se va finaliza luna următoare a.c., pentru prima dată în istorie nu se vor ocupa locurile la Școlile de Agenți de Poliție din MAI, în condițiile în care nici măcar locurile de încadrare directă din sursă externă, din toamna anului 2022, nu au fost ocupate în totalitate; în viitorul apropiat, deficitul ar putea ajunge la 30.000 polițiști, iar funcționarea sistemului de ordine publică se va bloca de la sine.

Domnilor guvernanți: puteți stinge lumina…și închideți ușa după noi, să nu vă tragă curentul pe care l-ați scumpit!”, încheie SNPPC.

Ai ceva de spus? Comentează aici cu profilul de FB
Citeste mai mult

NATIONAL

Marile magazine au trecut masiv la practici înșelătoare. Cum te ferești de capcanele de la raft

Publicat

in

De

Marile magazine au lansat ofertele de Sărbători, însă, de multe ori, aceste „oferte“ ar putea să te coste mai scump.

În condițiile inflației crescute din acest an, o reducere semnificativă la un produs de bază este bine-venită. Mai ales de Sărbători, când cei mai mulți oameni fac cumpărături consistente. Fie că este vorba despre produse alimentare de bază – carne, ulei, zahăr, făină – fie că vorbim de alte produse de strictă necesitate, precum detergent sau hârtie igienică, supermarketurile și hipermarketurile abundă în oferte: unele reale, altele înșelătoare. În plus, mizând pe neatenția și graba clienților, marile magazine din întreaga lume folosesc tot timpul anului diverse practici înșelătoare.

Un discount cuprins între 25% și 35% reprezintă o afacere bună pentru oricine. În special la un produs de bază, care nu e pe cale să expire în curând. Se poate aplica pentru ulei, zahăr, carne etc. Lângă afișajele uriașe cu prețul redus, marile magazine specifică și detaliile ofertei: este vorba despre un anumit sortiment sau de o anumită cantitate. De obicei, acest text are un font mic, iar clienții entuziasmați de prețul bun nu mai sunt atenți la detalii.

Astfel în dreptul afișului ce marchează reducerea, poate să fie plasat același produs generic (zahăr sau ulei) dar mărci diferite față de cele specificate în ofertă, pentru care nu se aplică prețul redus.

Panourile uriașe, roșii, galbene sau portocalii, semnul %:  pare o ofertă de neratat. De obicei, există produse similare la prețuri mai mici sau, mai rău, în lipsa unei specificații (nume produs, cantitate etc.) semnul % nu înseamnă nimic, iar produsele resprective nici măcar nu sunt la reducere.

Ofertele multipack par avantajoase, în primă fază (prețul reieșit pe produs fiind mai mic), însă, la o privire mai atentă, nu e chiar așa. În primul rînd, cumpărând un multipack cheltuiești mai mult. Apoi, dacă nu ești sigur că vei consuma produsul respectiv într-o perioadă de timp el va expira (în cazul produselor alimentare). Așa că este bine să ne întrebăm dacă într-adevăr avem nevoie de 4 sticle de sana sau 3 bidoane de clor și în cât timp le putem consuma.

Mai mult nu înseamnă întotdeauna mai ieftin

O altă pratică înșelătoare vizează chiar cantitatea. De obicei, când cumperi cantități mari dintr-un produs, prețul aplicat pe kilogram sau pe litru trebuie să scadă, dar această regulă nu se aplică în cazul multora dintre marile magazine. Vei observa în unele cazuri că, dacă iei o pungă de detergent de 5 kilograme, vei plăti mai mult dacă vei lua cinci pungi de un kilogram din același detergent. Asta pentru că, în loc să scadă pentru o cantitate mai mare, prețul crește. De aceea, verifică întotdeauna atât prețul pe pachet (indiferent de gramaj), cât și prețul pe kilogram sau pe litru al aceluiași produs care se vinde în dimensiuni/gramaje diferite. Prețul pe bucată și prețul pe kilogram sau pe litru sunt afișate pe aceeași etichetă aflată la raft.

Supermarketurile au și ele strategia „black friday“. În unele perioade pot introduce promoții pentru diverse produse, anunțând discounturi semnificative. Însă, prețul „redus“ este mai mare decât prețul practicat tot anul de supermarket pentru produsul respectiv.

Un discount de 50% sau 60% este cu-adevărat extraordinar, mai ales dacă nu este vorba de produse pe cale să expire în curând. Hipermarketurile au astfel de promoții, afișând mare doar reducerea, nu și precizarea că ea se aplică pentru cel de-al doilea produs similar cumpărat. Într-adevăr, prețul va fi mai mic, dar reducerea nu va fi nici pe departea cea afișată. Iar dacă vei cumpăra un singur produs, reducerea nu va exista deloc.

Componenta vizuală este extrem de importantă în magazine, iar una dintre strategii constă în plasarea anumitor produse la nivelul ochilor. Acestea nu sunt neapărat cele mai scumpe articole, dar sunt cele care generează cel mai mare profit pentru supermarket. Cele mai ieftine articole sunt cel mai des plasate pe rafturile inferioare sau „nivelul aplecat“. Sunt plasate aici deoarece clienții depun mai mult efort pentru a privi în jos și pentru a se apleca să ia produsul.

Zona dintre nivelul ochilor și „nivelul aplecat“ este la nivelul ochilor copiilor și nici ei nu sunt feriți de trucurile din supermarketuri. În această zonă sunt plasate o mulțime de articole viu colorate și atrăgătoare. Acest lucru înseamnă că este mai ușor pentru copii să le detecteze și să le ceară părinților să le cumpere.

Totodată, mărfurile pe cale să expire sunt așezate în față, pe rafturi, iar cele cu data de expirare mai îndepărtată sunt poziționate în spate. De aceea, data de expirare trebuie verificată întotdeauna, pentru a nu cumpăra un aliment care nu va mai putea fi consumat peste câteva zile.

O altă tactică a marilor magazine se aplică pentru stocuri limitate din anumite produse alimentare, de obicei carne gata ambalată. De exemplu, ceafă de porc de la același producător: unele casolete au prețul redus pe kilogram, altele prețul întreg, dar ele sunt aranjate împreună în raftul marcat cu promoția respectivă. Mulți clienți nu vor mai sta să verifice prețul trecut pe produs și vor pune în coș ce le cade în mână. De aceea, verifică întotdeauna prețul de pe etichetă.

Ai ceva de spus? Comentează aici cu profilul de FB
Citeste mai mult
Publicitate

Curtea de Argeș

Publicitate

Câmpulung

În Trend